Différences entre le para-hôtel et la location meublée
La distinction majeure entre les locations meublées et les para-hôtels repose sur les services proposés. Une location meublée implique la mise à disposition d'un logement équipé, tandis que le para-hôtel offre des services hôteliers supplémentaires. Cette dernière est considérée comme une activité professionnelle et commerciale, et non comme une simple location de résidence secondaire.
Comprendre le secteur para-hôtelier
Le para-hôtel se distingue par l'offre d'un hébergement meublé associé à au moins trois des quatre services suivants :
- Nettoyage régulier des locaux : Un simple nettoyage en début et fin de séjour ne suffit pas.
- Petit-déjeuner : Servi dans les chambres ou dans une salle dédiée.
- Fourniture de linge de maison
- Accueil des clients : Un système d'accueil électronique peut suffire.
Ces services peuvent être sous-traités à une conciergerie, rendant le secteur para-hôtelier particulièrement adapté aux locations saisonnières.
TVA dans le secteur para-hôtelier
En tant qu'opérateur para-hôtelier, vous bénéficiez du régime de TVA et pouvez récupérer la TVA sur les services et l'achat immobilier, ce qui est avantageux pour les acheteurs de biens neufs ou nécessitant des rénovations importantes.
- Taux de TVA applicable : Le taux de TVA est de 10 % en France métropolitaine.
- Période d'engagement : Vous devez exercer l'activité para-hôtelière pendant au moins 20 ans. Si vous vendez le bien avant la fin de cette période, vous devez rembourser une partie de la TVA proportionnelle aux années restantes. Si le nouvel acquéreur poursuit l'activité sous le même régime fiscal, le remboursement de la TVA n'est pas requis.
Par exemple, si vous vendez votre appartement 6 ans après le début de votre activité para-hôtelière, vous devrez rembourser 14/20èmes de la TVA initialement récupérée. Si la TVA initiale était de 250 000 €, vous rembourseriez 175 000 €.
Il est essentiel que toutes les dépenses déclarées pour le remboursement de la TVA soient réellement engagées pour des activités para-hôtelières. Si vous investissez dans un bien ancien sans possibilité de remboursement de la TVA, vous pouvez opter pour une exonération de TVA à condition que le chiffre d'affaires ne dépasse pas 85 800 €.
Avantages fiscaux du para-hôtel
Comme la location meublée, l'activité para-hôtelière est considérée fiscalement comme un bénéfice industriel et commercial (BIC). Par conséquent, le bien peut être amorti. Les principaux avantages fiscaux sont :
- Récupération de la TVA : Une partie de la TVA est récupérable.
- Déficit imputable sur le revenu global : Tout déficit généré peut être imputé sur votre revenu global.
- Exonération de l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) : Si l'activité est votre occupation principale.
- Exonération des plus-values : Sous certaines conditions, y compris ne pas dépasser 250 000 € de chiffre d'affaires.
Para-hôtel vs. Loi Pinel
Beaucoup d'investisseurs choisissent la Loi Pinel pour réduire leur charge fiscale. La Loi Pinel offre une réduction d'impôt allant jusqu'à 21 % du prix du bien (plafonné à 300 000 €), soit une économie maximale de 63 000 € sur 12 ans, à condition de louer le bien à l'année pendant 6, 9 ou 12 années consécutives.
Le régime fiscal para-hôtelier peut offrir des avantages plus importants, notamment l'absence de plafond sur les loyers et une réduction d'impôt plus élevée avec un déficit imputable sur votre revenu. Ce qui en fait une option potentiellement plus attrayante pour les investisseurs recherchant des avantages fiscaux significatifs.
Pour toute question, n'hésitez pas à contacter Elena Agueeva, experte en immobilier d'ultra-luxe sur la Riviera depuis plus de 15 ans.